Archives pour la catégorie Financement

Garder la maison avec un seul salaire

Après un long silence, voici quelques nouvelles de ma situation actuelle.

Les habitués s’en seront rendu compte, j’ai apporté quelques changements au blog, histoire d’avancer dans mon retour au célibat.

Pour ce qui est de la maison, comme on pouvait s’y attendre, la banque ne souhaite pas libérer [mon ex] de ses obligations, considérant que mon revenu seul ne suffit pas à couvrir les charges et les risques. J’ai donc proposé à la banque d’aménager un appartement dans l’atelier afin de prendre un locataire. Voici ce que ça pourrait donner:

http://cote.sissaoui.com/wp-content/uploads/2011/09/029_SIS-variantes-loft.pdf

Malheureusement, le jeu n’en vaut pas la chandelle. Le devis pour cet appartement est trop élevé – on parle de 160kCHF) et la banque n’entrera pas en matière pour financer les travaux. Quant à l’amortissement, il prendrait 15 ans avec un loyen moyen de 1200CHF. C’est trop long.

Mais en fait, pourquoi ne puis-je pas garder la maison seul ? Parce que la banque fait des calculs de faisabilité basés sur un taux à 5%, auxquels ils ajoutent 1% pour l’amortissement, et 1% pour les charges et l’entretien. Basés sur ces 7%, mon revenu est bien insuffisant, et les charges totales dépassent les 33% maximum requis. Toutefois, si on part sur les 2.93% de l’hypothèque actuelle, valable jusqu’en 2020, j’entre dans ces 33%. J’ai donc recontacté la banque par email, en proposant de libérer mon ex malgré tout, et je propose, en parallèle, de faire un amortissement séparé sur un compte bloqué afin de rassurer la banque. J’attends de leur nouvelle.

Je n’ose pas dire que j’ai bon espoir, car rien n’est jamais sûr avec les banques 🙂 On verra bien. A suivre.

J’envisage ensuite de faire cet appartement par moi-même en prenant tout le temps qu’il me faut. Pas de pression, un coût nettement plus bas, et un amortissement un peu plus raisonnable. Jusqu’en 2020, j’ai quand même le temps de faire ce qu’il faut pour ne pas être obligé de m’en séparer. Ca me ferait mal. J’y suis bien 🙂

 

Les contrats de financements sont signés

Ca, c’est fait…

Les contrats de financement sont signés. Une dette à 95%, avec nantissement du deuxième pilier, et amortissement indirect avec le 3ème pilier. Grand pas… Ca fait presque peur 🙂

Nous envisageons de mettre 34% de la dette en Libor dès que le crédit de construction atteint de montant, pour autant que le Libor soit toujours aussi intéressant. D’autant plus que la banque nous accorde un rabais de 0.5 points sur le taux choisi, on va pas cracher dessus.

La suite ? Ben… La dette monte… et le chantier bouge pas 🙁 C’est long….. Vivement que ce soit fini 🙂

Une maison Minergie-P, ça coûte trop cher ?

Bien que le surcoût d’une maison passive ne soit pas négligeable, nous avons décidé qu’il était temps de faire quelque chose pour l’environnement et la sauvegarde des ressources naturelles. Aussi avons-nous fait le choix de partir dans cette direction, et de s’y tenir à tous prix, ou presque… Bien entendu,si notre budget ne le permettait pas, nous aurions sûrement hésité, mais il se trouve que au final, nous aurons la maison que nous souhaitons à un prix que nous pouvons payé.

Quand on nous dit « nous ne pouvons pas nous permettre une telle plus value » il y a plusieurs raisons possible:

Si vous n’avez pas les fonds propres pour pouvoir supporter une plus value de 10 à 15% sur un projet non passif (5 à 10% de plus que sur un projet Minergie), dans ce cas, il est vrai qu’il est difficile d’obtenir un emprunt suffisant pour couvrir la plus value.

Toutefois, si vous avez les fonds propres, mais avez peu d’avoir trop de frais mensuels en tant que propriétaire, repensez-y:

Nous payons actuellement un loyer de 2500 CHF charges comprises pour nous loger, mettre nos voitures à l’abri, et stocker quelques meubles car notre appartement est trop petit (90m2), nous sommes dans un immeuble mal isolé thermiquement et phoniquement, et bruyant, nous payons des charges excessives, et en plus en fin d’année, on nous facture encore un excédent de charge de 500 CHF (chauffage au mazout et très mauvaise isolation).

En tant que propriétaires d’une maison passive, nous aurons une villa individuelle, un grand jardin, une terrasse, un atelier, une excellente isolation, presque aucune charge de chauffage à par un poêle pour le plaisir des yeux, et pour les deux mois les plus froids de l’année. Nous aurons 160 à 170m2 habitables, presque le double d’aujourd’hui et si nous avions pris une hypothèque l’été passé avec un taux fixe à 5 ans à 4%, nous aurions payé environ la même chose qu’aujourd’hui, ou peut-être un tout petit peu plus…. Il n’y a pas photo. La crise aidant, les taux ont chutés, et au final, nous allons payer moins que notre loyer actuel.
La vraie barrière, c’est les fonds propres… Mais si ceux-ci sont disponibles, il est temps de penser minergie-P.

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Le projet est sur les rails. Prochain arrêt, les chiffres

Ca y est. Cette fois, c’est lancé. Nous avons revu l’architecte. Elle nous a présenté les plans, et nous aimons le résultat. Quelques ajustements, puis ce sera le moment du devis.

Par chance, nous sommes en vacances, loin de là. Ca laisse le temps des vacances à l’architecte pour nous concocter les prix. Ô joie, ô bonheur. A notre retour de vacances, on devrait pouvoir entamer les démarches financières…

Va aussi falloir nous décidé sur des détails qui n’en sont pas. Habillage extérieur, toit… Et ça, va falloir décider vite… On doit donner des nouvelles pour lundi à l’architecte. Afin qu’elle puisse préparer ces fameux chiffres…

A suivre…

La crise nous profite

Alors que nous nous apprêtons à rencontrer (enfin) l’architecte (on se réjouit), la Banque Nationale abaisse son taux directeur comme elle ne l’a jamais fait auparavant. Un pari risqué, un pari osé, mais surtout, un pari qui nous profite. Le malheur des uns fait le bonheur des autres. Pour combien de temps, personne ne peut le dire.

Alors qu’ils tendaient plutôt à la hausse, depuis le début de la crise les taux ont chuté. Comme on peut le voir sur ce graphe emprunté à Defferrard et Lanz, ces derniers sont capables de négocier des taux fixes à 5 ans en dessous de 3%. Nous croisons les doigts pour que durant la durée de notre projet, les choses restent ainsi…

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Financement, pourquoi Defferrard et Lanz ?

Visite de Defferard et Lanz hier soir. Les méandres de la propriété sont impénétrables. Beaucoup de paramètres entre en compte.

Par exemple, comment payer sans retirer son deuxième pilier. Comment emprunter 95% du prix du bien, au lieu des classiques 80%. Bref. De multiples solutions, qui, finalement, sont adaptables à chaque situation individuelle.

L’erreur que nous faisons facilement est d’aller sur un site internet comme celui de la Raiffeisen, nous remplissons leur calculateur, et voyons que une maison va nous couter par exemple 2500.00/mois. Si on augmente la dette et on diminue les fonds propres, le calcul devient impossible, ou alors le prix mensuel trop élevé, par exemple CHF 4000.00. Mais il faut prendre en compte le gain sur les impôts, ou le nantissement par prévoyance. Bref… Tout un tas de choses qui, si on s’adresse directement aux banques, nous échappe.

A suivre…

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Rendez-vous est pris avec Defferrard et Lanz

Voilà. On passe dans la première étape de renseignement pour le financement.

Nous n’avons pas encore d’avant projet, mais aimerions être rassurés quant aux chiffres que nous articulons.

Defferrard et Lanz est spécialisé dans la recherche de solutions de financement pour l’immobilier. On passe d’abord une heure et demi gratuite pour faire une entrée en matière et des premiers calculs. Si on veut aller plus loin, on paie CHF 650.00 et ils font un dossier béton qu’ils envoient ensuite aux établissements financiers les plus adaptés à nos besoins….

Le concept est intéressant. Bien entendu, ils touchent une commission de l’établissement bancaire avec lequel on signera, mais c’est de bonne guerre. Et 650.00 c’est peu cher payé, s’ils peuvent nous faire gagner quelques dixièmes de % sur un taux hypothécaire.

Vivement lundi soir. En attendant, y a du boulot. Faut préparer les documents.

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Budget révisé à la hausse… Mais jusqu’à quel point ?

Il semble évident maintenant que notre budget pour une maison passive était sous estimé. Nous sommes donc prêt tous les deux à le revoir à la hausse. Mais sans faire de folie toutefois.

Se pose alors, malgré nos convictions, la question du préfabriqué. Les seuls qui semblent être capables de faire une maison passive aujourd’hui sont Schwörer Haus en Allemagne. Ils ont déjà beaucoup de références en Suisse dont 14 Minergie (une passive, à Home Expo Suhr). D’autre part, nous savons qu’il y en a une 15ème qui doit être construite à Romont.

Probablement qu’une visite chez eux nous éclairera. Mais restons prudent à ne pas tomber dans le panneau Marketing de la poudre aux yeux d’excellents vendeurs et d’une machine à fric énorme… quand même…

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